As-salāmu ʿalaykum, je travaille dans une agence immobilière. Nous avons vendu un appartement sur plan pour un promoteur, puis l’acheteur s’est désisté et le promoteur l’a remboursé. Il nous réclame maintenant notre commission. Devons-nous la rendre, et qu’en est-il si c’est le promoteur qui ne livre pas ?
Wa ʿalaykum as-salām wa raḥmatuLlāhi wa barakātuh.
Résumé de la réponse
Pour l’agence, la commission est acquise dès que le travail est accompli, c’est-à-dire quand la vente est conclue ferme. Si le promoteur accepte de lui-même le désistement de l’acheteur, l’agence garde sa commission, car cette résiliation équivaut à une nouvelle vente entre eux. Si l’annulation vient d’un manquement du promoteur, comme un projet qu’il ne livre pas, l’agence garde aussi sa commission. La clause qui verse la commission d’avance à condition de la rendre si la vente n’aboutit pas est interdite. Le contrat peut en revanche fixer le résultat attendu, par exemple l’acte définitif, et ne payer la commission qu’à ce moment-là.
La clause par laquelle le promoteur garde 10 % du prix en cas de désistement est traitée dans la réponse #260.
Détail de la réponse
Quand la commission de l’agence est-elle acquise ?
La commission de l’agence est un juʿl, une rémunération au résultat, ou un salaire de louage (réponse #158). Dans le juʿl, ad-Dardīr (m. 1201 H) rappelle que « الْعَامِلَ لَا يَسْتَحِقُّ الْجُعْلَ إلَّا بِتَمَامِ الْعَمَلِ », « celui qui travaille n’a droit à la rémunération qu’une fois le travail accompli » (ash-Sharḥ al-kabīr, 4/63). Le travail de l’agence consiste à trouver l’acheteur et à amener la vente jusqu’à sa conclusion. La commission est donc acquise quand la vente est conclue ferme.
Que devient-elle si la vente est défaite ensuite ? Les mālikites ont traité le cas de la marchandise rendue pour un défaut. Khalīl ibn Isḥāq (m. 776 H), dans son Mukhtaṣar, compte parmi les cas où l’on distingue le vendeur fraudeur des autres « وَرَدَّ سِمْسَارٌ جُعْلًا », « le courtier qui rend sa rémunération », et ad-Dardīr commente :
أَخَذَهُ مِنْ الْبَائِعِ وَرُدَّتْ السِّلْعَةُ عَلَى الْبَائِعِ بِعَيْبٍ، فَإِنْ كَانَ الْبَائِعُ مُدَلِّسًا فَلَا يَرُدُّ السِّمْسَارُ الْجُعْلَ عَلَى الْبَائِعِ بَلْ يَفُوزُ بِهِ، وَإِنْ كَانَ غَيْرَ مُدَلِّسٍ رَدَّهُ وَهَذَا إنْ كَانَ رَدُّ السِّلْعَةِ بِحُكْمِ حَاكِمٍ، وَأَمَّا إنْ قَبِلَهَا الْبَائِعُ بِلَا تَحَكُّمٍ فَلَا يُرَدُّ الْجُعْلُ
« [Une rémunération] qu’il a reçue du vendeur, quand la marchandise est rendue au vendeur pour un défaut. Si le vendeur a dissimulé ce défaut, le courtier ne lui rend pas la rémunération et la garde. S’il ne l’a pas dissimulé, le courtier la rend, et cela seulement si la marchandise a été rendue par décision du juge. Si le vendeur l’a reprise sans jugement, la rémunération n’est pas rendue. » (ash-Sharḥ al-kabīr, 3/128)
Ibn Yūnus (m. 451 H) rapporte la raison donnée par Ibn Saḥnūn. Quand le vendeur reprend la marchandise de son plein gré, le courtier ne rend pas sa commission « لِأَنَّهُ بِمَنْزِلَةِ الْإِقَالَةِ », « parce que cela équivaut à une résiliation » (al-Jāmiʿ li-masāʾil al-Mudawwana, 14/230).
On en tire deux règles pour la vente sur plan.
Le désistement de l’acheteur, accepté par le promoteur. C’est une résiliation, donc une nouvelle vente entre eux. La vente que l’agence a apportée a bien eu lieu, et sa commission lui reste. Le promoteur ne peut pas la réclamer.
L’annulation due au promoteur. Le courtier garde sa commission quand la vente est défaite par la faute du vendeur qui a dissimulé un défaut. Le promoteur qui ne livre pas le projet est à plus forte raison responsable de l’annulation, et l’agence garde sa commission. Le seul cas où les textes demandent au courtier de rendre sa commission est la vente défaite par jugement pour un défaut que le vendeur ignorait.
La clause de restitution de la commission
Le promoteur qui verse la commission à la signature en se réservant de la reprendre si la vente n’aboutit pas met une condition interdite dans le juʿl. Khalīl exige que le juʿl soit conclu « sans condition de paiement d’avance », et ad-Dardīr explique :
فَإِنَّ شَرْطَ النَّقْدِ مُضِرٌّ وَلَوْ لَمْ يَحْصُلْ نَقْدٌ بِالْفِعْلِ لِتَرَدُّدِ الْمَنْقُودِ بِشَرْطٍ بَيْنَ السَّلَفِيَّةِ وَالثَّمَنِيَّةِ وَلَا يَضُرُّ النَّقْدُ تَطَوُّعًا
« La condition de paiement d’avance vicie le contrat, même si rien n’est payé en fait, car la somme versée sous condition hésite entre le prêt et le prix. Le paiement d’avance consenti spontanément ne pose pas de problème. » (ash-Sharḥ al-kabīr, 4/63)
Deux rédactions sont conformes. Le mandat peut fixer comme résultat la vente ferme, et la commission est alors acquise à ce moment, sans restitution. Il peut aussi fixer comme résultat une étape plus lointaine, comme l’acte définitif ou la livraison, et la commission n’est alors due qu’à cette étape. Ce qui n’est pas permis, c’est de payer d’avance par une condition du contrat en se gardant le droit de reprendre. Une avance versée spontanément, sans condition, reste permise.
En pratique
- Agence : votre commission est acquise à la vente ferme. Elle vous reste si le promoteur accepte le désistement de l’acheteur, et si l’annulation vient de lui.
- Mandat : fixez clairement l’étape qui déclenche la commission, et refusez la clause qui la paie d’avance à condition de la rendre.
- Pour une situation particulière, demandez l’avis d’un mufti.
Allah sait mieux.