As-salāmu ʿalaykum, le propriétaire d’un studio me demande six mois de loyer d’avance, alors que je n’emménage que dans un mois. Est-ce permis ?
Wa ʿalaykum as-salām wa raḥmatuLlāhi wa barakātuh.
Résumé de la réponse
Le loyer d’un logement peut être payé d’avance, pour un mois comme pour plusieurs années. Il suffit que le bailleur l’exige au contrat, ou que ce soit l’usage. C’est permis même si l’entrée dans les lieux est fixée plus tard, puisqu’un logement ne change pas d’ordinaire dans l’intervalle.
La question du locataire qui héberge quelqu’un est traitée dans la réponse #284.
Détail de la réponse
Payer le loyer d’avance
Khalīl ibn Isḥāq (m. 776 H), dans son Mukhtaṣar, texte de référence de l’école, écrit au début du chapitre de la location :
« صحة الإجارة بعاقد وأجر: كالبيع وعجل إن عين أو بشرط أو عادة »
« La location est valide par des contractants et un loyer, comme la vente. Le loyer est avancé s’il consiste en un bien déterminé, ou si c’est stipulé, ou si c’est l’usage. » (Mukhtaṣar Khalīl, p. 204)
Sans clause ni usage, le loyer en argent se paie donc au fur et à mesure de l’occupation. Le bailleur peut toutefois stipuler qu’il soit avancé, et le contrat reste valide.
Pour un logement en bon état, l’avance peut couvrir bien plus que quelques mois. Ad-Dardīr (m. 1201 H) rapporte qu’on a permis de louer une maison neuve jusqu’à trente ans, avec un loyer payé d’avance ou à terme :
« وَأَجَازَ إجَارَةَ دَارٍ جَدِيدَةٍ، وَأَرْضٍ مَأْمُونَةِ الرَّيِّ ثَلَاثِينَ سَنَةً بِالنَّقْدِ وَبِالْمُؤَجَّلِ، وَأَمَّا الدَّارُ الْقَدِيمَةُ فَدُونَ ذَلِكَ بِقَدْرِ مَا يَظُنُّ سَلَامَتَهَا إلَيْهِ »
« Il a permis de louer une maison neuve, ou une terre dont l’irrigation est assurée, trente ans, avec paiement d’avance ou à terme. Une maison ancienne se loue pour moins, autant de temps qu’on pense qu’elle restera en bon état. » (ash-Sharḥ al-kabīr, 4/12)
Le bail qui commence plus tard
L’école permet de louer un bien pour une période qui ne commence qu’à la fin d’une location en cours. Elle permet aussi d’en payer le loyer d’avance, si le bien ne risque pas de changer. Ad-Dardīr dit sur ce passage du Mukhtaṣar :
« (وَ) جَازَ (اسْتِئْجَارُ) شَيْءٍ (مُؤَجَّرٍ) […] مُدَّةً تَلِي مُدَّةَ الْإِجَارَةِ الْأُولَى […] (وَ) جَازَ (النَّقْدُ فِيهِ) […] (إنْ لَمْ يَتَغَيَّرْ غَالِبًا) أَيْ إنْ لَمْ يَغْلِبْ عَلَى الظَّنِّ تَغَيُّرُهُ مُدَّةَ الْإِجَارَةِ »
« Il est permis de louer un bien déjà loué […] pour une durée qui suit celle de la première location […], et d’en payer le loyer d’avance […], si le bien ne change pas d’ordinaire, c’est-à-dire si l’on ne pense pas qu’il se dégradera pendant cette durée. » (ash-Sharḥ al-kabīr, 4/10-11)
Un appartement ne se transforme pas en un mois. Payer six mois d’avance pour un studio où vous entrerez le mois prochain est donc permis. Pour un logement, aucun délai maximal de quelques jours n’est fixé. La seule condition est qu’il ne risque pas de se dégrader avant la fin de la période payée.
Note. Si le logement est détruit avant la fin de la période payée, la location prend fin (« وَفُسِخَتْ بِتَلَفِ مَا يُسْتَوْفَى مِنْهُ », Mukhtaṣar, p. 206). Le bailleur rend alors la part du loyer qui correspond au temps restant.
En pratique
- Vous pouvez payer ou exiger un loyer d’avance, même pour un bail qui commence plus tard, s’il s’agit d’un logement en bon état.
- Si le logement est détruit avant la fin de la période payée, le bailleur rend la part du loyer qui correspond au temps restant.
Allah sait mieux.