As-salāmu ʿalaykum, j’habite une résidence étudiante dont le règlement interdit d’héberger quelqu’un. Une amie en stage aimerait loger chez moi quatre mois. Ai-je le droit de l’accueillir ?
Wa ʿalaykum as-salām wa raḥmatuLlāhi wa barakātuh.
Résumé de la réponse
Sans clause, le locataire peut loger chez lui qui il veut, selon l’usage et sans abîmer le bien. Il peut même le louer à quelqu’un pour un usage semblable. La clause qui lui interdit d’y faire habiter un tiers est en revanche valable, dès qu’elle protège un intérêt réel du bailleur. Elle doit alors être respectée. Le règlement d’une résidence étudiante entre dans ce cas. Vous ne pouvez donc pas y loger votre amie pendant son stage, même si les contrôles sont rares.
Le paiement du loyer d’avance est traité dans la réponse #175.
Détail de la réponse
Héberger quelqu’un quand le bail ne dit rien
Le locataire a acquis l’usage du logement pour la durée du bail. Al-Qarāfī (m. 684 H), dans adh-Dhakhīra, rapporte d’al-Mudawwana :
« مَنْ أَكْرَى دَارًا فَلَهُ وَضْعُ مَا شَاءَ فِيهَا مِنَ الْأَمْتِعَةِ وَالْأَرْحِيَةِ وَغَيْرِهِمَا مَا لَمْ يَكُنْ ضَرَرًا عَلَى الدَّارِ وَلَهُ كِرَاؤُهَا لِمِثْلِ ذَلِكَ لِأَنَّهُ مَلَكَ مَنْفَعَتَهَا فَلَهُ أَنْ يَنْتَفِعَ بِهَا ويُملكها لِغَيْرِهِ »
« Celui qui loue une maison peut y mettre ce qu’il veut, meubles, meules et autres, tant que cela ne nuit pas à la maison, et il peut la louer à son tour pour un usage semblable, car il possède son usage : il peut en profiter et le céder à un autre. » (adh-Dhakhīra, 5/498)
Ibn al-Qāsim ajoute dans al-Mudawwana que l’usage décide de ce qui est permis : « فَأَمْرُ الدُّورِ عَلَى مَا يَعْرِفُ النَّاسُ », « la règle des maisons suit ce que les gens connaissent » (al-Mudawwana, 3/522). Quand le bail ne l’interdit pas, recevoir des invités, loger un parent quelques nuits ou vivre avec sa famille ne demande donc aucune autorisation.
La clause qui interdit d’héberger un tiers
La question est posée dans al-Mudawwana :
« قُلْتُ: أَرَأَيْتَ إنْ اكْتَرَيْتُ بَيْتِي مِنْ رَجُلٍ وَشَرَطْتُ عَلَيْهِ أَنْ لَا يُسْكِنَ مَعَهُ أَحَدًا فَتَزَوَّجَ وَاشْتَرَى رَقِيقًا أَيَكُونُ لَهُ أَنْ يُسْكِنَهُمْ مَعَهُ إذَا أَبَى عَلَيْهِ رَبُّ الْبَيْتِ ذَلِكَ؟ قَالَ: يُنْظَرُ فِي ذَلِكَ فَإِنْ كَانَ لَا ضَرَرَ عَلَى رَبِّ الْبَيْتِ فِي سُكْنَى هَؤُلَاءِ مَعَهُ فَلَا يَكُونُ لَهُ أَنْ يَمْنَعَهُ، وَإِنْ كَانَ يَكُونُ فِي ذَلِكَ عَلَى رَبِّ الْبَيْتِ ضَرَرٌ فَلَيْسَ لَهُ أَنْ يُدْخِلَهُمْ عَلَيْهِ »
« J’ai dit : si je loue mon logement à un homme en lui imposant de n’y faire habiter personne avec lui, puis qu’il se marie et achète des esclaves, peut-il les y loger malgré le refus du propriétaire ? Il a répondu : on examine le cas. Si leur présence ne cause aucun tort au propriétaire, celui-ci ne peut pas l’en empêcher ; si elle lui cause un tort, le locataire ne peut pas les y faire entrer. » (al-Mudawwana, 3/522)
Ibn al-Qāsim donne l’exemple de la chambre louée à un seul occupant parce que le plancher est fragile.
Cette clause est valable, alors qu’une clause interdisant à l’acheteur de revendre annule la vente. Pourquoi cette différence ? Al-Qarāfī l’explique en citant Ibn Yūnus. La clause sur la revente contredit le contrat sans besoin. La clause sur l’occupant unique répond à un risque réel pour le bien (adh-Dhakhīra, 5/498).
Ibn ʿArafa (m. 803 H) rapporte qu’Ibn al-Qāsim a obligé le locataire à respecter cette clause. Si le locataire loge quelqu’un malgré elle, le bailleur reçoit, en plus du loyer convenu, une compensation. C’est la différence entre le loyer d’un logement à occupant unique et celui d’un logement occupé à plusieurs (al-Mukhtaṣar al-fiqhī, 8/251).
Le Prophète ﷺ a dit : « الْمُسْلِمُونَ عِنْدَ شُرُوطِهِمْ », « les musulmans s’en tiennent à leurs conditions » (al-Bukhārī, en titre du chapitre du courtage, Kitāb al-ijāra).
Le cas de la résidence étudiante
Le règlement d’une résidence étudiante qui interdit d’héberger quelqu’un protège des intérêts réels : la sécurité des résidents, l’usure et les charges d’un logement prévu pour une personne, l’attribution des chambres à ceux qui y ont droit. C’est une clause du même type que celle d’al-Mudawwana. Et vous l’avez acceptée en signant. Y loger votre amie quatre mois revient à manquer à cet engagement. Que les agents passent rarement ou que d’autres résidents le fassent ne change rien à l’obligation.
Une visite ordinaire, dans les limites que le règlement admet, reste permise. Pour aider votre amie, vous pouvez lui chercher une chambre dans la même résidence, un foyer ou une colocation, ou demander une autorisation à la résidence.
En pratique
- Sans clause contraire, vous pouvez recevoir et loger chez vous qui vous voulez, sans abîmer le logement.
- Une clause qui interdit d’héberger un tiers se respecte, quand elle répond à un intérêt du bailleur.
- Si vous avez déjà logé quelqu’un contre une telle clause, cessez-le et demandez l’avis d’un mufti sur ce que vous devez au bailleur.
Allah sait mieux.