As-salāmu ʿalaykum, je travaille dans la promotion immobilière. Beaucoup de promoteurs gardent 10 % du prix si l’acheteur d’un appartement sur plan se désiste après avoir versé une ou plusieurs tranches. Cette clause est-elle permise ?
Wa ʿalaykum as-salām wa raḥmatuLlāhi wa barakātuh.
Résumé de la réponse
Non, la clause qui prévoit d’avance que le promoteur garde 10 % si l’acheteur se désiste n’est pas permise. Elle reprend la vente avec arrhes perdues (bayʿ al-ʿurbān) que Mālik décrit dans al-Muwaṭṭaʾ, où ce que l’acheteur a versé reste au vendeur sans contrepartie s’il renonce. La rédaction conforme est une vente ferme, sans droit de désistement payant. Si l’acheteur veut sortir, le promoteur peut exiger l’exécution du contrat, ou accepter une résiliation (iqāla) négociée au moment même. Dans l’école la résiliation est une nouvelle vente, et les deux parties peuvent alors convenir librement d’un remboursement inférieur aux sommes versées.
La commission de l’agence en cas de désistement ou d’annulation est traitée dans la réponse #303.
Détail de la réponse
La clause des 10 % reprend les arrhes perdues
Mālik rapporte dans al-Muwaṭṭaʾ que le Prophète ﷺ « نَهَى عَنْ بَيْعِ الْعُرْبَانِ », « a interdit la vente avec arrhes ». Puis il explique de quoi il s’agit :
أَنْ يَشْتَرِيَ الرَّجُلُ الْعَبْدَ أَوِ الْوَلِيدَةَ أَوْ يَتَكَارَى الدَّابَّةَ، ثُمَّ يَقُولُ لِلَّذِي اشْتَرَى مِنْهُ أَوْ تَكَارَى مِنْهُ أُعْطِيكَ دِينَارًا، أَوْ دِرْهَمًا، أَوْ أَكْثَرَ مِنْ ذَلِكَ أَوْ أَقَلَّ، عَلَى أَنِّي إِنْ أَخَذْتُ السِّلْعَةَ أَوْ رَكِبْتُ مَا تَكَارَيْتُ مِنْكَ، فَالَّذِي أَعْطَيْتُكَ هُوَ مِنْ ثَمَنِ السِّلْعَةِ أَوْ مِنْ كِرَاءِ الدَّابَّةِ، وَإِنْ تَرَكْتُ ابْتِيَاعَ السِّلْعَةِ أَوْ كِرَاءَ الدَّابَّةِ، فَمَا أَعْطَيْتُكَ لَكَ بَاطِلٌ بِغَيْرِ شَيْءٍ
« C’est qu’un homme achète un esclave ou loue une monture, puis dise au vendeur ou au loueur : « Je te donne un dinar, un dirham, plus ou moins, à condition que si je prends la marchandise ou monte la bête louée, ce que je t’ai donné compte dans le prix ou le loyer, et que si je renonce, ce que je t’ai donné te reste sans contrepartie. » » (al-Muwaṭṭaʾ, 2/609)
La clause des promoteurs suit exactement ce schéma. Les tranches versées comptent dans le prix si l’acheteur va jusqu’au bout, et 10 % du prix restent au promoteur s’il renonce. Al-Qurṭubī (m. 671 H) écrit de cette vente qu’elle n’est pas permise « عِنْدَ جَمَاعَةِ فُقَهَاءِ الْأَمْصَارِ », « selon l’ensemble des fuqahā’ des grandes villes », parce que le vendeur prend ce bien sans contrepartie (al-Jāmiʿ li-aḥkām al-Qurʾān, 5/150, cité dans la réponse #244).
Peu importe que le contrat soit une réservation ou une vente déjà conclue. Avant la vente ferme, la somme perdue en cas de renonciation est le ʿurbān lui-même. Après la vente ferme, l’acheteur n’a aucun droit de se retirer seul, et la clause lui vend ce droit pour 10 % du prix. Le vendeur prend alors cette somme contre un simple renoncement, sans rien fournir.
Note. L’école hanbalite permet le ʿurbān, et plusieurs instances contemporaines l’ont suivie. Nous suivons ici Mālik et la majorité des fuqahā’.
Rédiger un contrat conforme
La vente ferme. Dans l’école, une vente conclue est ferme, et ni l’acheteur ni le vendeur ne peut revenir dessus seul (réponse #281). Le promoteur vend l’appartement décrit, avec un prix connu et un échéancier connu. Les tranches versées sont des paiements partiels du prix, et le contrat ne prévoit aucun désistement payant. Le promoteur n’a pas besoin de la clause des 10 % pour se protéger, car l’acheteur reste engagé.
La résiliation négociée. Si l’acheteur veut sortir, le promoteur choisit librement. Il peut exiger l’exécution du contrat, ou accepter de résilier. Khalīl ibn Isḥāq (m. 776 H) écrit « وَالْإِقَالَةُ بَيْعٌ », « la résiliation est une vente » (al-Mukhtaṣar, p. 158). Hors denrées alimentaires, la résiliation est donc une nouvelle vente par laquelle l’acheteur revend son droit au promoteur. Les deux parties peuvent convenir au moment même d’un remboursement inférieur aux sommes versées, puisque le prix de cette nouvelle vente se fixe librement, et l’acheteur n’est jamais obligé de l’accepter. La différence avec la clause des 10 % tient à ce que rien n’est fixé d’avance et que chacun reste libre de refuser.
La réservation. Si le promoteur veut une période de réservation avant la vente, la somme versée doit être rendue en entier si l’acheteur renonce. Le plus sûr est de la confier à un tiers jusqu’à la conclusion de la vente, comme pour l’acompte sur une vente à option (réponse #280).
Les pénalités de retard ajoutées à une échéance impayée sont un autre problème. Ce sont du ribā, traité dans les réponses #100 et #171.
En pratique
- Promoteur : retirez la clause qui garde un pourcentage en cas de désistement. Vendez ferme, et négociez une éventuelle résiliation au moment où l’acheteur la demande.
- Réservation avant la vente : la somme versée est rendue en entier si l’acheteur renonce, et le mieux est de la confier à un tiers.
- Pour une situation particulière, demandez l’avis d’un mufti.
Allah sait mieux.